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LA CRISIS NO VALE COMO EXCUSA
Cuando algo no funciona puede ser debido a la mala suerte, pero normalmente la causa se encuentra en un hecho que no estaba previsto o a que no ha resultado como se preveía; es decir no estaba planificado o la planificación no era correcta. Este hecho lo podemos ver en nuestra economía global, nuestro mercado laboral, sistema de salud, sistema educativo, etc… pero como estos temas se salen de la temática del blog, me centro en un aspecto específico, los problemas de nuestras ciudades.
Desde hace ya años, la planificación sufre un tremendo “parón” por parte de los únicos promotores posibles de la misma (las Administraciones Públicas); la causa alegada para esta paralización siempre es la misma, … la crisis…los recortes…la falta de medios económicos; … pero vamos a ver, paremos un momento, tenemos un sistema que no ha funcionado por defectos o ausencia de planificación ¿cuál es la salida entonces? ¿no hacer nada? ¿buscar ideas felices? ¿esperar a que alguien solucione nuestros problemas? ¿intentar volver a un sistema que ya hemos visto que no funciona?… creo que no, entiendo que lo que toca es precisamente planificar estratégicamente, primero para salir adelante y segundo para hacerlo de modo sostenible en el tiempo. Ahora bien, para el planificador ha surgido una nueva variable de gran peso a tener en cuenta, que las acciones y el cambio no cuesten dinero o al menos que sea lo mínimo posible; la época de tratar de lanzar ciudades, comarcas o regiones al mercado de la competitividad territorial mediante grandes infraestructuras o faraónicas obras ha pasado a la historia, ¿quiere esto decir que ya no se puede planificar? No, en absoluto, simplemente ha cambiado el escenario, las variables son distintas y toca repensar, poner en duda cuestiones asumidas y abrir el pensamiento a nuevas alternativas.
¿Cuál es coste de cerrar una calle al tráfico rodado y así crear por ejemplo un pequeño eje comercial en una ciudad? ¿Necesitamos pavimentar de nuevo la calle?¿Los peatones no podemos andar por el asfalto? ¿No se puede taladrar el asfalto y plantar árboles?
¿Cuál es el coste de que un Ayuntamiento ceda parte de sus suelos adjudicados en desarrollos urbanísticos para usos alternativos como los huertos urbanos? Nadie lo va a comprar y no tienen medios para desarrollarlos ¿Por qué no cederlos entonces temporalmente en bien de la comunidad?.
¿Cuál es el coste de una normativa de paisaje urbano que lo proteja, gestione y ordene? En todo caso sería una inversión, no un gasto ¿no?.
En definitiva el problema para no planificar no es la crisis, es precisamente la infravaloración de la planificación, la escasa aceptación de la misma como elemento clave para el desarrollo, dicen que el hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra, ¿Cuántas vamos a tropezar nosotros?.
PARTE 02_03. ¿HACEMOS ALGO O SEGUIMOS LLORANDO?
Como continuación al post anterior, hoy trato de bucear en posibles soluciones a nuestro paisaje de crisis generado por obras paralizadas de promotores arruinados o que simplemente no les interesa continuar.
Promotores que arrancaron obras cuando comenzaba el declive y no tuvieron tiempo de reacción o no supieron hacerlo; la oferta era brutal, la demanda bajó y el crédito se cerró, con lo cual la impensable situación de no vender lo que estabas construyendo (fuera lo que fuera y donde fuera) se hizo realidad. Ante esta situación, bien las entidades bancarias dejaron de pagar certificaciones o simplemente el promotor decidió que no debía seguir invirtiendo con tan alto nivel de riesgo; dando lugar entre todos al fantasmal paisaje de nuestras ciudades (fundamentalmente de sus zonas de ensanche).
La bajada de precios de vivienda junto, en muchos casos, con la irreal valoración hipotecaria (realizada por dudosos profesionales, admitida por numerosas entidades financieras y permitida por los órganos de supervisión) ha dado lugar a que lo ejecutado por los promotores vale menos que lo prestado por los bancos, con lo cual ya no tengo claro si el problema es del primero o del segundo.
Siempre he defendido que «el riesgo dignifica el beneficio», por tanto nunca he criticado al promotor que legalmente ganaba millones en sus promociones; él arriesgaba y recogía beneficios, por tanto el que quisiera tenía la puerta abierta, sólo había que saber hacer y arriesgar; ahora bien, «riesgo» significa que te puede salir mal con lo cual igual que a las buenas recogimos beneficios ahora son las malas y toca pagar.
No obstante lo anterior, ya he dicho antes que el promotor no era el único actor en esta función; las sociedades de tasación contaminadas ganaron mucho dinero a base de tasaciones «a medida», los bancos obtuvieron beneficios espectaculares y los órganos de control simplemente no hicieron nada, por tanto a todos les toca bajo mi punto de vista responder en este momento.
Los promotores deben cumplir su obligación de edificar en plazo (fijada en licencia) y si no pueden o no les interesa, deberán malvender, aunque se pierda dinero o no se cubra ni siquiera la deuda pendiente, recordemos que estábamos en un deporte de riesgo y hemos perdido, al menos su cuenta será menos negativa.
Las sociedades de tasación corruptas deberán pagar su falta de ética y profesionalidad, con la misma responsabilidad que se nos exige a cualquier profesional.
Las entidades financieras, como beneficiarias del sistema creado, deberán participar en la solución, bien abriendo crédito, bien haciendo quitas o bien como socio capitalista.
Por último los órganos de control y administraciones que no velaron, deberán responder poniendo los medios económicos o legales para resolver el problema.
No existe legislación que sustente esta línea de actuación, pero las leyes están para resolver problemas y cada día vemos como nacen, se derogan o se modifican, por motivos muchas veces caprichosos, partidistas o de dudoso interés, por tanto no me vale la respuesta de «… la ley no contempla este supuesto…».
¿HACEMOS ALGO O SEGUIMOS LLORANDO? 01
Pensando en el post que publiqué la semana pasada sobre «Paisajes de la crisis», leo hoy en el diario El Mundo un artículo titulado «Cicatrices del boom del ladrillo en el paisaje irlandés»; rápidamente me dispongo a leerlo con la ilusión de encontrar respuestas o al menos algo de luz a las cuestiones que yo mismo me planteaba hace unos días; no obstante a los dos minutos puedo comprobar que se trata de una falsa alarma, la distancia o la diferencia del clima Madrid-Dublín parece que no afecta en absoluto y encuentro el mismo escenario en ambos casos.
Tras comentar el brutal número de viviendas deshabitadas o de urbanizaciones fantasma, la secretaria de Estado de Vivienda y Planificación tan sólo cita tímidas medidas (que reconocen poco eficaces) que se centran en propuestas de alquiler social y de trabajos de mantenimiento por cuestiones de salubridad y seguridad; en un momento brillante deja ver que no existen soluciones universales, por lo que habría que decidir caso por caso; pero finalmente tira por tierra el discurso reconociendo que lo que se debe hacer con lo que se encuentra a medio construir es sencillamente demolerlo…. ¿no íbamos a estudiar caso por caso?.
Como creo que sobran ya artículos pesimistas, voy a tratar de darle al post un sentido práctico de avance, de inmersión en el problema y de búsqueda de soluciones.
Reconociendo que no es posible encontrar el «elixir mágico» que dé respuesta a la enorme casuística de la cuestión, empecemos por diferenciar situaciones de propiedad de esas estructuras fantasmas y veamos las siguientes posibilidades:
– Propietario = Entidad financiera
– Propietario = Promotor arruinado
– Propietario = Promotor no arruinado, simplemente sin clientes y sin prisa por ejecutar.
La extensión del tema y el interés con el que lo quiero abordar me llevaría a un post excesivamente largo y quizá pesado, por ello lo divido en tres artículos abordando hoy el primer supuesto y dejando los dos restantes para sendas entradas en los próximos días.
1. EL PROPIETARIO ES UNA ENTIDAD FINANCIERA que lo ha recibido como dación en pago. En la situación actual no genera beneficios, sólo gastos en impuestos y mantenimiento. Si hacemos caso a la propuesta irlandesa y lo demolemos, tendremos ahora un solar baldío en lugar de una estructura abandonada (no soñemos que el banco va a reconvertir el terreno en los campos que un día fueron, las entidades financieras trabajan con dinero, ni son, ni saben, ni quieren ser agricultores) ¿Hemos ganado algo con el cambio?¿qué hacemos con el solar baldío?…. y además ¿quién ha pagado la demolición?¿quién ha indemnizado al banco por demoler su estructura abandonada que algo valdría?, creo que este no es el camino.
Nos planteamos ahora que las entidades financieras se reconviertan en promotoras y terminen con fondos propios las construcciones paralizadas, de esta forma dejaremos de ver ese paisaje decadente «a medio hacer»; sería una buena opción si no existiese el exceso de vivienda construida vacía que tenemos en España y además los bancos fuesen una ONG sin ánimo de lucro; pero no es así, los bancos como cualquier empresa trabajan para ganar dinero y si no hay clientes es absurdo invertir en un producto que tienes claro que no te van a comprar; por lo tanto esta opción tampoco vale.
Si ahora planteamos la solución del alquiler social, volvemos a tropezar con la misma piedra; el banco sigue sin ser una hermanita de la caridad, por tanto no va a invertir en terminar un edificio para cederlo en alquiler social y no obtener un beneficio; podría hacerlo en determinados casos como Obra Social pero no desde luego como criterio general para la inmensa bolsa de la que disponen hoy día.
Como vemos que los caminos se cierran a las salidas tradicionales, cambiemos el enfoque, no lo tratemos como algo que nos queremos quitar de encima rápido y de la forma menos dolorosa , pensemos por un momento en la posibilidad de que se convierta en una inversión a largo plazo. Partimos del hecho de tener un producto (una estructura o un edificio vacío) que no produce y además genera gastos; arranquemos en primer lugar dándonos cuenta de que la «necesidad» real o ficticia que pretendía cubrir ese producto ya no existe y por lo tanto no debemos seguir perdiendo el tiempo en esa línea. Miremos a nuestro alrededor y veamos qué ocurre, cuales son los sectores activos; al menos en el mío veo varios sectores «inquietos», el de los emprendedores que día tras día tratan de encontrar la forma de lanzarse al mercado con productos o servicios innovadores, el de las nuevas fórmulas de trabajo como el coworking, el de las empresas sociales, el del empleo verde, el del ocio, el del deporte; muchas cabezas pensando, con ganas de arrancar y con el mismo problema, la falta de financiación para instalarse.
Ahora me preguntó ¿sería posible instalar un centro de coworking en un edificio de viviendas vacío? ¿sería viable modificar un proyecto de viviendas en estructura y transformarlo en un centro de ocio? ¿sería posible crear una incubadora de empresas en una hilera de dúplex adosados? ¿se podría instalar una guardería en una vivienda unifamiliar con jardín? ¿y un centro de día para mayores? ¿se puede instalar un parque de bolas para niños en una nave?…. la respuesta es afirmativa en todos los casos, pero nos sigue fallando un punto, no tenemos dinero para alquilar o comprar el local y el crédito está cerrado, con lo cual se cierra el círculo.
Tratando de abrir el círculo, me planteo qué ocurriría si el propietario (banco en este caso) asume que ya no tiene un producto que se desarrolla y vende a corto plazo con un beneficio del 25 -30% y comprende que la única salida es el medio-largo plazo con reducción de margen de beneficios ¿qué pasaría si en lugar de mantener edificios vacíos generando gastos los pusieran a disposición de emprendedores formando sociedad con ellos a modo de socio capitalista aportando el local? si la empresa tiene éxito comenzará a recibir no sólo el alquiler sino también beneficios directos de la empresa e indirectos por la actividad económica generada en su entorno inmediato, mientras que si no lo hace estará como ahora mismo pero al menos no habrá tenido gastos.
Igual que hemos dicho que las entidades bancarias no son agricultores, también está claro que no son ni quieren ser inmobiliarias que aporten su producto a una empresa, su trabajo estaba en otros frentes, y esa es la clave …. ESTABA, hablamos en pasado, el escenario es radicalmente distinto por lo tanto necesita nuevas respuestas, investiguemos y discutamos líneas como la que humildemente propongo en este post y dejemos de darnos coscorrones con la misma piedra una y otra vez; aportemos ideas ya que como podemos ver ni nuestros políticos ni los de Irlanda parecen tener la solución.
¿PODEMOS RESUCITAR NUESTROS JARDINES?
El frenético ritmo de crecimiento, la desgana y realmente la consideración de la ciudad como una acumulación de viviendas y no en sí misma como algo positivo, ha llevado en la planificación actual a un cambio de papel de los espacios verdes; ha pasado en gran número de ocasiones de ser un elemento de disfrute, de relación social y de articulación de la trama; a ser simplemente uno más de los «molestos estándares urbanísticos a cumplir». Este hecho lo vemos reflejado a diario en jardines junto a autovías (citados como «colchón verde», ocupando la zona menos habitable y dejando por tanto sin verde la zona habitable), con geometrías que lo hacen inservible, salvo para ir y venir (sin que nada nos llame a hacerlo) o simplemente desconectados de la trama, con lo cual no «se pasa por el jardín» sino que necesariamente «hay que ir al jardín».
Como decía Jane Jacobs «La gente no usa los espacios abiertos urbanos porque estén cerca de sus casas, ni porque los diseñadores y urbanistas deseen que los usen…. algo más se necesita«, pues bien, no aportamos ese «algo más», con lo cual pasamos de un elemento potencialmente positivo a un elemento a esquivar en muchas ocasiones, desolado, triste, que costó dinero, que cuesta mantener y que realmente poco aporta (al menos en relación con lo que podría).
Frente a este hecho fácilmente observable en cualquier ciudad, la reacción sigue siendo la misma… nula… ¿Por qué seguimos haciendo lo mismo si vemos que no funciona? y dicho esto, intentando avanzar y ser práctico ¿Podemos resucitar los existentes?.
Sinceramente entiendo que sí. Estos espacios son como son, no van a crecer, a cambiar su geometría ni mucho menos su ubicación; por lo tanto tenemos dos opciones mantener el cadáver momificado o actuar para el cambio.
¿Qué les falta a estos lugares para ser atractivos, ganar sensación de seguridad y convertirse en un sitio al que nos apetezca ir (ya que como he dicho no están planteados para «pasar de camino a…» o «encontrar de repente «)? Muy sencillo, GENTE Y ALGO QUE HACER; lo segundo evidentemente llama a lo primero. Cualquier ciudad tiene cientos o miles de aficionados al ajedrez, al patinaje, al teatro, a la literatura, a las artes marciales, al Tai Chi, a la gimnasia, al running, a la música, al baile, a los objetos antiguos, a los libros de segunda mano, al agility, etc…. ¿He dicho alguno que no se pueda practicar al aire libre? …. creo que no, al menos en mi clima mediterráneo y durante el 90% de los días del año; ¿Por qué no fomentamos entonces esos usos específicos y le damos vida a esos espacios? Cualquiera de las actividades citadas junto con una pequeña cafetería o terraza no sólo atrae a los usuarios sino también a los paseantes, creamos espacios de disfrute y sobre todo de relación social.
Frente a esta propuesta, la respuesta habitual podría ser la imposibilidad de inversión en la actual situación de crisis, pues bien, a los que piensan que no hay dinero o no merece la pena gastarlo en esto, les recomiendo una cosa, váyanse a la ciudad de Nueva York y visiten Central Park (la escala es brutal pero el concepto es el mismo), si pueden háganlo especialmente un sábado; podrán comprobar lo que da de sí un escalón en el que sentarse una persona a leer cuentos o poesía; tres bancos de madera en los que improvisar un concierto de violín o seis botes vacíos de Coca-Cola y un señor patinando; les aseguro que cambiará su concepción de «inversión necesaria».
PAISAJES DE LA CRISIS_¿HASTA CUANDO?
Casi todos nos preocupamos e intentamos buscar salidas a la brutal crisis que estamos sufriendo; es un tema que aunque tratemos de olvidar, sin quererlo cada día vuelve a nuestra mente a través de lo que leemos, escuchamos en cualquier sitio al que vamos o simplemente percibimos subjetivamente.
La espectacular crisis inmobiliaria ha dejado nuestro territorio plagado de señales que constantemente nos lo recuerdan; torres en estructura sobre las que anidan los pájaros y los grafiteros, urbanizaciones a medio ejecutar sobre las que pasta el ganado esquivando bocas de alcantarilla, resort desiertos, etc… todo ello ha creado un paisaje demoledor anímicamente que constantemente transmite la idea de no haber llegado, no haber conseguido, no haber sabido planificar ni gestionar…., todo señales negativas que minan nuestro bienestar.
¿Hasta cuándo vamos a seguir así?
La sociedad no necesita más señales negativas; requiere indicios de positivismo, de ir adelante, de movimiento frente al estancamiento; indicadores que le hagan empezar a creer que la salida es posible y que somos nosotros mismos los que la tenemos que conseguir.
Los llamados «paisajes de la crisis» son un nuevo concepto a planificar y gestionar mediante la ordenación del territorio, la planificación y el paisaje; y repito NUEVO, por tanto no nos empeñemos en darle salida según metodologías de gestión diseñadas para cuando se vendían viviendas con lista de espera antes de empezar la excavación.
Conceptos como cambio de uso, expropiación, reciclaje urbano y por qué no, demolición y desclasificación, deben ser incorporadas a la discusión de solución.
Si estas dinámicas pasan del discurso a la realidad, frente a la falta de respuesta actual, nuestra sensación al contemplar el paisaje cotidiano será la de acción positiva para el cambio.
Aplicando la frase de «Dime que paisaje tienes y te diré quién eres», íntimamente ligada a la perseguida «competitividad territorial«, pasaremos de «….no han sabido….se han equivocado» a «…han sabido reaccionar… saben luchar…son competitivos».
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